手付けが授受された場合、特に取決めがないかぎり、解約手付と解釈されます。
契約の相手方が履行に着手するまでは、売主は受け取った手付の倍額を支払い、買主は支払った手付を放棄して契約を解除することが認められます。
手付けには、証約手付、解約手付、違約手付の３種があります。
現実に、授受された手付けがそのどれに当たるかは、当事者の意思によって決まるのですが、契約書に何も書かれていなければ、解約手付と推定されます（最高裁・昭29.1.21判決)。
解約手付とされれば、一定の条件のもとで、いったん成立した契約を白紙に戻す効果が認められます。
たとえば、5000万円の売買契約で、その１％に当たる50万円の手付けが授受されていた場合、契約の解除を認めていいかどうかという問題があります。
結論から言えば、当事者の意思が解約手付にはしないというものでないかぎり、解約手付にするという推定は崩れません。
宅建業法は、宅建業者が売主になる不動産売買では、手付けは常に解約手付となると規定しています（同法39条２項)。
手したとされますから、解除はできません。
契約解除はいつから？最高裁判所は、自己が履行に着手しても、相手方が履行に着手するまでは、自由に解除権を行使できるとしています（最高裁・昭40.11.24判決)。
これは、履行に着手していない当事者は、契約を解除されても、自らは何ら履行に着手していないのだから不測の損害を受けることはない、損害を受けるとしても手付けの取得により損害は賠償されるとの理由に基づくものです。
相手方が履行に着手するまでは、売主は手付けを倍返しし、買主はこれを放棄することによって、自由に契約を解除することができます。
解除することについて、理由は必要ありません。
仲介業者の仲介手数料請求権は、当事者間に売買契約が有効に成立することによって発生するものであり、特約がないかぎり、契約が履行されたかどうか、解除されたかどうかにかかわりなく支払いを要求されます。
普通ならば、債務の不履行がなければ契約の解除はできないのに、解約手付さえ授受しておけば任意に契約を解除することができますので、この制度は契約の拘束力を弱めるものであるという批判もあります。
手付けを授受する場合、その手付けがどのような意味をもっているのかを十分に考え対処してください。
売買契約を結ぶことにより、売主、買主の当事者双方はそれぞれ物件の引渡し、代金の支払いなどの債務を負います。
債務不履行は「履行遅滞｣、「履行不能｣、「不完全履行」の３つの種類に分けられます。
売買契約において、買主の代金支払いの「期限」を○年６月30日と定めたとき、買主にはその期限までに代金を支払う債務があります。
その期限を過ぎても買主が代金を支払わなかったとき、履行遅滞という債務不履行が発生します。
債務不履行が債務者の故意は過失などによって生じた場合は、損害賠償や契約解除が可能となります。
実際の取引では、債務不履行が成立するかどうかが問題となるケースはかなり多くみられます。
契約時に当事者双方が債務の内容を明確に理解しておくことが重要です。
債務不履行を理由に契約を解除するには、「相当な期間｣を定めて相手方に履行を促す「催告」を行うことが必要です。
期間内に履行され解除が可能になります｡催告は､｢平成○年７月１日付のＡ土地の売買契約による代金1000万円を１週間以内に支払え。
支払いがない場合は契約を解除する」というように、履行すべき債務の内容を示して行います。
催告を受けた債務者が定められた期間内に、債務者自身に帰すべき事由により債務を履行しないとき、期間内に履行がないとみなされます。
債務者が「同時履行の抗弁権」を有している場合は、債権者自身が遅くとも催告に示した時期までに自らの債務の履行を提供しなければ、債権者に解除権は発生しません（最高裁・昭和29.7.27判決)。
催告を行い、期間内に債務の履行がなければ、契約を解除することができますが、解除の効果が発生するには、債権者の解除の意思表示が債務者に到達する必要があります。
通常は解除の通知を内容証明郵便で行い、これに配達証明をつけます。
債務不履行による契約の解除は、債権者から債務者に対する意思表示によって行います。
解除の意思表示は相手方に到達しなければ効遷君驚縛表示は口頭によっても可能ですが個常は。
契約解除の意思表示は、後日の証拠とするため文書により行うのが普通です。
文書を郵送する場合は、相手方に配達されたときに契約解除の効力が生じます。
最も確実な方法は「配達証明付内容証明郵便」により、意思表示を行うことです。
履行遅滞が発生したとき、債権者は「相当な期間」を定めて履行の催告を行います。
その期間内に債務者が履行をしなければ解除権が発生します。
催告金額が契約金額を上回るものであったとしても、催告金額全部の提供がなければ受領をしないという意思が表示されていれば、契約金額の範囲内で有効な催告となります（最高裁・昭32.3.28判決)。
催告が到達した日に支払えという催告は、到達日から相当期間経過後に有効な催告となります（最高裁・昭44.4.15判決)。
いったん契約解除の意思表示を行った場合は、その後に契約の継続を望んだとしても、契約解除の意思表示を一方的に取り消すことはできません（民法540条２項)。
ただし、相手方が解除の取消しを承諾する場合は、取消しは可能です。
て解除の意思表示をせず、当然解除するものとします｣という催告は、「催告期間内に履行がない」ことを停止条件とした解除です。
実際によく行われる催告であり、判例でも有効とされています。
当事者双方が納得の上で契約を解除することがあります。
このような解除を合意解約と言います。
合意解約は一つの契約です。
契約の解除については、後日、その有効性や解除の時期をめぐってトラブルが発生することがあります。
そのようなトラブルを避け、解除の有効Ｉ性と行われた時期を証明する最も確実な方法が「配達証明付内容証明郵便」による解除です。
契約解除は、契約がはじめからなかった状態に戻すことです（これを遡及効と言います)。
解除の時点でまだ履行されていない義務は当然消滅します。
さらに、履行された義務、たとえば買主が代金を支払っていればこれを返還してもらうことになりますし、不動産の引渡しを受けていればこれを売主に返還することになります（民法545条１項)。
売買代金の支払いを受けているとき金銭を受け取ったときからの利息をつけて返還しなければなりません(民法545条2項)。
利息について特別の定めがなければ、民事法定利率年５分の割合で利息を計算します。
業者間の売買契約であれば、商事法定利率年６分で計算します。
所有権移転登記が行われている場合は、その抹消登記の手続きが必要です。
この手続きがなければ、原状回復したことになりません。
されると、契約が解除されると、契約がはじめからなかった場合と同じ効果(遡及効）が生じますが、第三者の権利を害することはできません(民法545条１項但し書)。
第三者とは、契約が成立したことを前提として解除までに新たな権利を取得した者を言い、契約の目的物の譲受人や抵当権者等がこれに当たります。
このような第三者に対しては、解除による遡及効を主張することができません。
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